Начнём с того, откуда взялись апарты 🙂 в Москве образовалось очень много площадей производственного назначения, которые или сложно, или долго и дорого переводить в жилое назначение. Бывает, сама земля не такая дорогая, как изменение разрешённого вида использования, а зачастую застройщик просто берет ее в долгосрочную аренду. Весь этот геморрой и стоит застройщику 20-30% от стоимости строительства, отсюда и разница в цене на апарты и квартиры одного типа в одном и том же районе.
Но не все так просто 😉 Цену апартов легко можно догнать до квартирной за счёт высокого налога и стоимости ЖКХ. А если сюда ещё прибавить стоимость детского сада и школы, если вдруг не хватило мест, и судебных издержек за оформление временной регистрации, отсутствие льгот и вычетов, то эта разница, возможно, вообще нивелируется за счёт этого. Поэтому нужно сильно хорошо подумать, прежде чем брать апарты)
Дело в том, что апарты пока — кот в мешке, никак не регламентируемые государством. Да, много всего пишут, что и регистрация и бла бла бла, но нет))) Дело в том, что строя нежилое помещение любого типа, хоть гостиничного, хоть промышленного, застройщик не обязан создавать социальную инфраструктуру, также как и соблюдать нормы жилищного строительства. То есть, это значит, что для ребёнка может не оказаться места в садике или школе, в апарте могут быть плохие нормы инсоляции, шумоизоляции и прочие радости жизни) и жилищная комиссия в этом не поможет, они не признают апарты вообще. Хорошо, если в документах объекта указано, что объект гостиничного типа, это значит соблюдение хоть каких-то норм для проживания , остальное на совести застройщика. Также как и на совести Управляющей компании контроль за соблюдением тишины и защита объекта от превращения в торговый или бизнес центр))) Итак, нужно хорошо выбирать застройщика и обязательно смотреть документы на строительство (экспертизу как минимум, проектную декларацию, право на землю, разрешение на ввод).
Также сейчас популярно писать, что в апартах гостиничного типа можно сделать временную регистрацию — это не так. Ни один МФЦ не берётся за это, это новая сущность и прямого закона нет. Однако, через суд прецеденты есть, думаю, что проблем не будет, но это дополнительные финансы и гемор) Но, например, в Фили-град застройщик договорился с садами и школами рядом принимать жильцов комплекса по справке из УК, во вторую очередь после постоянно зарегистрированных в районе. Тут опять зависит от надежности и человечности Застройщика. Нашему застройщику например насрать))) обещали регистрацию при продаже, и до сих пор обещают всем, а по факту — нам везде отказ, и они уходят в тишину.
Ещё пишут про налог 0,5%. Как бы не так))) чтобы объекту заслужить статус апартамента, чтобы получать льготу на налог, во-первых, застройщик должен подать кучу каких-то бумаг , пройти кучу каких-то новых процедур, плюс во-вторых, апарт должен удовлетворять условиям: не более 150м2, кадастровая цена 1м2 не менее 100тыс. У нас например кадастровая цена 74тыс, поэтому мы не попадаем под льготу, зато апарты башни Око попадают под льготу 😀 налог на бедность, так сказать 😀 Да, кадастровая цена нежилых помещений обычно ниже жилой в 2 раза, этим и апеллируют продажники, но налог выше в несколько раз. Налог на квартиру 0,1%, плюс налоговый вычет на 20 м2, по апартам никакого налогового вычета и налог 1,5%, а может даже и 2%, как повезёт)) никто пока не знает этот рынок. Например, на наши апарты 47м2, светит налог 50тыс в год против налога на квартиру порядка 3-4тыс)) В общем, при покупке это обязательно нужно просчитать, может брать квартиру в конкретно выбранном районе будет выгоднее.
К выгоде можно также прибавить получение вычета на процент по ипотеке и на покупку недвижимости (раз в жизни который), по апартам все эти блага государства не доступны.
Не может быть всё так плохо, конечно 😀 Я сгустила краски, чтобы точно понимать все реальные возможные минусы такого приобретения. Основной плюс, который для многих перекрывает все возможные минусы — расположение. В Москве почти не осталось земли, на которой можно построить жильё, зато производственных земель — масса , при том вблизи центра , транспортных развязок и хороших районов. То есть заселиться в доступную новостройку в Москве — вероятность стремится к нулю))) зато апарты решают эту проблему)
Также апарты решают проблему устаревших строительных нормативов, когда каждый пук нужно согласовывать с БТИ и жилищной инспекцией, когда как в апартах нужно согласовывать с БТИ только отверстия в несущих стенах , остальное уже могут быть фантазии застройщика или ук. Грубо говоря, из апарта можно слепить любое функциональное пространство и потом без проблем его продать.
Если рассматривать на нашем примере: для нас был важен район, близость к центру, удобство транспорта и относительно новый дом (надоели хрущи) — на наши условия ЖК Лайнер лёг идеально. Если брать цены именно по Ходынскому району, то он выходил сильно дешевле квартир в том же Гранд парке, а дальше шёл уже сильно старый сектор Сокола и Аэропорта. Также я просчитала возможные переплаты по апартам, даже учитывая стоимость Коммунальных выше жилья в 25% и налог 2%, получается мы догоним стоимость квартир в Гранд парке через 20-30 лет. К сожалению, нам не так повезло с Застройщиком Интеко, им наплевать на то, что они обещали и они не чешутся решать проблему с регистрацией, так что как придёт время, оформим ее через суд, а пока просто не оформляем собственность. Что касается садика — в районе много платных, а к школе пора будет расширяться )) с УК тоже могло бы повезти чуть больше, но цена в 45₽ за 1 м2 это очень доступно, в целом коммунальные плюс услуги УК выходят порядка 6тыс. Ну и плюс из своих жилых 43м2 мы умудрились сделать три комнаты, тоже благодаря апартам))
Минусы:
⁃ Высокий налог
⁃ Временная регистрация возможна только через суд или добросовестного Застройщика, постоянная никогда
⁃ Возможно несоблюдение норм жилого строительства
⁃ Не рассчитана социальная инфраструктура
⁃ Нет различных льгот и вычетов
⁃ Повышенная стоимость коммунальных услуг на 25%
⁃ Возможно несоблюдение правил проживания
⁃ Никакой государственной защиты по нормам жилья
Плюсы:
⁃ Как правило, хороший район, близость к центру
⁃ Цена на 20-30% ниже жилья в аналогичном районе
⁃ Пространство для фантазий без лишних согласований
Как видно, у апартаментов все ещё много минусов, при том весьма существенных, но многие из них решает хороший Застройщик и Управляющая компания 🙂
